房屋和土地是房地产的两大基本构成要素，对于两者关系，我国立法采取房地一体原则。该原则强调两者自然属性上的不可分性，具有方便房地产的统一管理，减少因两者分离处分导致的纠纷等优点，但因两者在价值形态和法律形态上的可分性，随着社会的发展，也造成了许多冲突，尤以抵押环节最为难以处理，给当事人、行政机关和司法机关三方带来了困扰。为此，本文作者结合具体案例对抵押主题下最高人民法院对“房地一体”的裁判规则进行了梳理，并总结出相关实务要点，以供参考。

　　案例1 

　　没有地上物产权证明的土地抵押是否有效？ 

　　抵押房产属抵押人所有，不存在损害他人利益问题，抵押人虽未提供地上物产权证明，亦不能以此否定抵押成立。

　　基本案情 

　　1996年，奶牛场以名下土地使用权为工贸公司向信用社贷款提供抵押担保，但并未向办理抵押登记的房地产交易管理中心提供地上房产的产权证明。

　　裁判结果 

　　《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条及《城市房地产管理法》第四十八条均规定，土地使用权抵押应具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，是因为土地使用权的抵押，其地上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。现实中往往存在土地使用权属与地上建筑物、其他附着物权属不一致的情况，为避免抵押人将他人所有的地上物一并抵押，损害第三人利益，故法律要求抵押人以土地使用权抵押时，须提供地上建筑物产权证明。本案中奶牛场用以抵押的土地使用权的地上建筑物虽未办理产权证，但房产确属于该场所有，不存在损害他人利益问题，且房地产交易管理中心对该场土地使用权评估时，评估价中不计房价，也未对其房产予以抵押，故奶牛场在抵押手续的办理上虽不符合规定，但房地产交易管理中心已予以认可，并已进行登记，不能以上述原因为由否定抵押成立。

　　实务要点 

　　法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，是为了避免抵押人将他人所有的地上物一并抵押，损害第三人利益。如用于抵押的土地使用权上的房产确属于抵押人所有，不存在损害他人利益问题，抵押人虽未提供地上物产权证明，亦不能以此为由否定抵押成立。

　　案例索引：最高人民法院判决“某信用社与奶牛场抵押借款合同纠纷再审案”。 

　　案例2 

　　一并设立为抵押物的地上附着物怎样登记？ 

　　与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物，因土地使用权办理了抵押登记，附着物应依法随之一并抵押生效。

　　基本案情 

　　2003年，农业公司向银行借款2110万元，并以国有土地使用权、办公楼、冷库、车间、车辆、供电设备提供抵押担保，《抵押合同》特别约定“抵押人办妥抵押登记手续”为生效要件。但农业公司仅办理了国有土地使用权的抵押登记。

　　裁判结果 

　　虽然当事人双方在案涉抵押合同中特别约定了“抵押人办妥抵押登记手续”为合同生效要件之一，而农业公司仅对其享有的土地使用权办理了抵押登记，对抵押合同设定的其他抵押财产均未办理抵押登记，但鉴于设定抵押物的办公楼、冷库、车间等不动产均为地上附着物，与已办理抵押登记的土地使用权项下的土地有着不可分性。根据《城市房地产管理法》第三十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、《担保法》第三十六条第二款的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押的规定，本案中与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物办公楼、冷库、车间等，因土地使用权办理了抵押登记而随之一并抵押。而以车辆、供电设备等动产设定为抵押物的，因未办理抵押登记，抵押不生效。抵押人农业公司应对此承担缔约过失责任。

　　实务要点 

　　根据《城市房地产管理法》第三十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、《担保法》第三十六条之规定精神，与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物，因土地使用权办理了抵押登记而随之一并抵押生效。

　　案例索引：最高人民法院判决“某资产公司与某城建集团等借款合同纠纷案”。 

　　案例3 

　　本案第三人有权持土地证分割拍卖款吗？ 

　　因管理需要造成抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就该抵押房地产一并拍卖的价款主张土地部分价值的返还。

　　基本案情 

　　1999年，实业公司以张某名义向开发公司购房，开发公司开具了名为张某的购房发票，房管局办理了房产证，因张某未缴纳税款，故未发放。同年，实业公司向银行贷款7000万余元，张某以名下房产提供抵押担保并办理了登记，但土地使用权证一直由开发公司持有。此案经多次仲裁、诉讼、再审，2008年，生效判决认定购房合同无效，房产抵押有效。银行据此申请拍卖抵押房产。此时：抵押房产连土地使用权已升值至1.9亿元，银行原7000万余元贷款利息已有1.48亿元。开发公司认为其系合法土地使用权人，应享有拍卖款中的土地使用权价值。

　　裁判结果 

　　开发公司虽持有土地使用权证，但其给实业公司开具了客户名为张某的购房发票，房管局出具了房产登记收件收据，办理了抵押登记，并填制了房产证，只是因未缴纳税费而未核发。生效判决已认定房产抵押有效，根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。开发公司持有土地使用权证，更多的属于管理层面问题。房地产登记机关未对土地使用权证进行相关处理，致使开发公司仍持有土地使用权证书，但本案土地权益实际上已随房屋出售而转移。在拍卖款不足以清偿银行债权的情况下，开发公司认为该土地使用权并非抵押物，请求返还拍卖款中土地使用权价值的请求不成立。

　　实务要点 

　　根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权应一并转让并设定抵押。抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就抵押房地产一并拍卖的价款主张土地使用权部分价值的返还。

　　案例索引：最高人民法院（2011）执监字第82号。 

　　案例4 

　　房产转让登记无效可否影响抵押权效力？ 

　　物权登记原因行为解除，不影响设立在该不动产上抵押权效力。抵押权人在抵押设立时系善意的，构成善意取得。

　　基本案情 

　　2000 年，实业公司在房管局办理了商铺的登记手续。2003 年，银行贷款2000 万元给实业公司，实业公司以名下商铺抵押并办理了抵押登记。其后，银行与担保公司、庾某分别签订保证合同，由保证人对上述贷款承担连带清偿责任。2006 年，在生效民事判决确认预售合同无效基础上，生效行政判决确认2000 年房管局办理的商铺登记在实业公司名下的转让登记无效。在银行起诉追索债权时，担保公司、庾某以受银行欺诈而提供保证为由，主张应免除其担保责任。

　　裁判结果 

　　实业公司将名下案涉商铺向银行设定抵押，并在房管局办理了抵押登记手续。银行基于公示公信原则，有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。参照《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，以及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第四十七条关于“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，本案所涉抵押权符合《物权法》关于善意取得的规定，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。

　　生效判决解除房地产预售契约，对于不动产的所有权登记而言，物权登记的原因行为被解除，不能因此影响设立在该房产上抵押权的效力。生效行政判决认定房管局的转让登记行为无效，也不能因此否定设立在该房产上他项权的效力，且行政判决亦未否定房管局就该抵押物办理的抵押登记行为的效力。故银行对本案抵押物转让登记时存在的瑕疵没有过错，且其依约履行了发放贷款的义务，抵押登记机关也按正当程序为该抵押物办理了抵押登记并予以公示。

　　银行对本案抵押物所享有的抵押权，符合相关法律规定，其法律效力应予确认。本案中不存在银行、实业公司虚构“抵押登记”的事实，在既有实业公司以其抵押物设定的抵押担保，又有担保公司、庾某提供的连带责任保证情况下，判决实业公司偿还银行借款本息，银行对实业公司提供的抵押物享有优先受偿权，担保公司、庾某在抵押物不足清偿范围内对主债务承担连带清偿责任。

　　实务要点 

　　对于不动产的所有权登记而言，物权登记的原因行为被解除，不能因此影响设立在该不动产上抵押权的效力。抵押权人在抵押设立时系善意，支付合理对价并办理抵押登记的，应认定抵押权符合法定要件，构成善意取得。

　　案例索引：最高人民法院（2010）民二终字第57号。 

　　  

　　

　　案例5 

　　抵押房产占用部分他人的土地怎么办？ 

　　抵押人以自己房产抵押，同时一并将该房屋占用范围内的他人名下土地使用权抵押，并办理抵押登记，抵押有效。

　　基本案情 

　　1997年，实业公司向银行贷款9000万余元，抵押物为实业公司与汽车公司联建商城的房产。房管所办理的房地产抵押他项权利证书显示，同时登记的还有上述房屋占用范围内登记在汽车公司名下的国有土地使用权。汽车公司认为实业公司无权处分，银行不能享有优先受偿权。

　　裁判结果 

　　汽车公司虽合作投资开发项目并取得国有土地使用证，拥有该土地使用权，但并未就其出资兴建的商城部分房产办理相应的房屋产权证书，故在其拥有的商城地上建筑物产权登记之前，汽车公司尚无权主张权属。

　　审理期间，双方均未提交相关合作协议，故汽车公司虽主张商城房产应属双方共有，但因其主张缺乏相应证据，不能对抗实业公司依法定程序办理的商城房产及其占用范围内的国有土地使用权。

　　作为主合同下对银行的抵押物，在房管所办理了抵押登记并领取了房地产他项权利证书，虽然该他项权证只有商城地上建筑物建筑面积的记载，但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力，依据《担保法》第三十六条规定，该房地产抵押应为有效。

　　基于该房产登记产生的公信力以及《担保法》第三十六条相关规定，银行有理由相信实业公司有权对商城房地产进行抵押，其与实业公司签订的抵押合同依法应为有效。银行作为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，其因实业公司的抵押登记行为而取得的抵押物权，依法应受到保护。房管部门对房地产抵押登记是否存在疏漏，实业公司是否存在欺诈并对汽车公司构成侵权，属于另外法律关系，不属本案审理范围，故银行就案涉抵押房地产享有优先受偿权。

　　实务要点 

　　抵押人以自己房产做抵押，同时一并将该房屋占用范围内的他人名下的土地使用权抵押，并办理了抵押登记，从维护登记机关登记结果公信力和保护善意相对人角度出发，应确认抵押权人因抵押合同登记生效而取得抵押权。在实现抵押权时，法律要求土地使用权与房屋所有权一并拍卖，抵押权人只对有效抵押部分拍卖价款享有优先受偿权。

　　案例索引：最高人民法院（2002）民二终字第52号。 

　　（作者单位：北京天同律师事务所）